明朝天启年间，苏州府的街巷弥漫着江南特有的温润气息。在城的一隅，住着一位名叫周明德的穷书生。他自幼丧父，与母亲相依为命，日子虽清苦，却也守着读书人的本分，一心向学，期盼有朝一日能考取功名，让母亲过上好日子。
这一年，苏州城的夏天酷热难耐，三伏天的日头仿佛要将大地烤焦。周明德的母亲却在此时染上了严重的咳疾，寻遍了城中的大夫，都不见好转。有一位郎中说，要用坟头艾草做药引，或许能缓解病情。
周明德望着病榻上虚弱的母亲，咬了咬牙，背着药篓往城西乱葬岗方向走去。汗水顺着他的脖颈不断滑落，浸湿了粗布衣衫，在青石板路上留下深色的痕迹。
转过一道斑驳的影壁，一座荒废多年的宅院出现在他眼前。门楣上“沈园”二字被藤蔓缠绕得只剩半边，透着一股阴森的气息。他记得母亲曾说过，二十年前沈家满门暴毙，这宅子便成了鬼宅，无人敢靠近。可如今为了母亲的病，他别无选择，只得硬着头皮往里走。
庭院中杂草丛生，荒芜不堪。就在他四处寻找艾草的时候，一株白牡丹吸引了他的目光。这株牡丹开得极为妖异，七层花瓣薄如蝉翼，在微风中簌簌颤动，花蕊泛着珍珠般的光泽，仿佛散发着一种神秘的力量。周明德鬼使神差地走上前去，折下了一枝。
就在他折下花枝的瞬间，奇异的事情发生了。花瓣上竟然凝出了露水，而且这露水顺着茎秆倒流回了根部。周明德的心猛地一紧，一种莫名的恐惧涌上心头。他赶忙用帕子裹了花枝，揣进怀里，匆匆离开了荒宅。
当夜，周家的西厢房飘起了一股异香。周明德将牡丹插在缺了口的青瓷瓶里，月光透过窗棂洒在花瓣上，竟隐约显出人脸的轮廓。他揉了揉眼睛，再看时，那花苞已然合拢，像是睡着了一般。
第二日鸡鸣时分，奇迹发生了。周母的咳嗽声竟轻了许多，精神也明显好了起来。更让他们惊讶的是，米缸里不知何时多了半缸新米，墙角的破陶罐里叮叮当当滚出十几个铜板。周明德疑心是牡丹在作怪，于是夜里守着花枝打盹。
三更梆子响时，他迷迷糊糊中看见花茎上渗出猩红的汁液，顺着瓷瓶淌到桌面，蜿蜒成“莫贪”二字。周明德大惊，想要叫醒母亲，却发现自己动弹不得。待他回过神来，那汁液和字迹已然消失不见。
然而，周母却并没有把这警告放在心上。自从牡丹进了家门，她的咳疾逐渐痊愈，儿子在私塾得到的束修也多了起来。日子一天天好起来，周家的生活发生了翻天覆地的变化。这日，周母心血来潮，剪了片牡丹叶泡茶。叶片入水即化，茶汤泛起金丝，散发出诱人的香气。周明德想要阻拦，可周母已经仰脖喝尽，还笑着说：“怕什么？这是神仙赐的富贵，不取反受其咎。”
周明德见母亲如此，心中隐隐不安，却又无法劝阻。随着时间的推移，周家的财富越来越多，他们搬离了原先破旧的居所，住进了新宅，檐下还挂着“积善之家”的匾额。然而，那株牡丹却越长越怪异，原先雪白的花瓣渐渐染上了血色，茎秆上也生出了倒刺。
周明德几次想要将牡丹移栽到别处，可每当铁锹刚碰到土，就会听见女子幽幽的叹息声，仿佛在诉说着无尽的哀怨。他心中愈发恐惧，却又不知道该如何是好。
转眼到了重阳，城中一片热闹景象。这夜，暴雨倾盆而下，电闪雷鸣。周明德被雷声惊醒，他起身走到窗前，想要关上窗户。就在这时，他看见窗外立着一个红衣女子。
女子长发如瀑，发间簪着一朵白牡丹，裙摆滴着水，赤足踩在青砖上，每走一步，青砖上便腾起一缕白烟。“周公子，”女子的声音清脆悦耳，却又透着一股冰冷的气息，“令堂今日又折了我三片叶子。”
周明德顿时冷汗涔涔，心中涌起一股不祥的预感。他想起前日药铺掌柜出二十两银子买牡丹叶，母亲竟背着他偷偷卖了。他想要开口解释，却发现喉咙像是被什么东西哽住，说不出话来。
“周公子，你可知道，这牡丹为何会在你家？又为何会给你家带来富贵？”女子缓缓走近，目光直直地盯着周明德，眼中满是哀怨。
周明德颤抖着声音说：“还请姑娘明示。”
女子冷笑一声：“二十年前，你母亲为了谋取沈家的财富，害死了我的主人。我本是沈园的守护花灵，为了报仇，我一直在寻找机会。那日你闯入荒宅，折下我的花枝，我便附在了这牡丹之上，本想慢慢折磨你们，没想到你们却如此贪婪。”
周明德大惊失色，他怎么也想不到，自己的母亲竟然是这样的人。他想起母亲平日里佩戴的血玉扳指，那扳指颜色鲜红，透着一股诡异的气息。此时，他忽然发现女子手腕上有青紫的勒痕，与母亲血玉扳指的形状竟极为相似。
“这血玉扳指，是你母亲从我主人手上抢来的吧？”女子看出了周明德的疑惑，冷冷地说，“当年，我主人待你母亲不薄，可她却恩将仇报，勾结外人害死了沈家满门。”